“自从‘红色物业’进入小区，感觉党的关怀无处不在，我们有事随呼随应，很方便很安心。”武汉市青山区碧园社区49街小区的居民张静说。随着“红色物业”工作持续推进，青山区一批老旧小区焕发勃勃生机，居民群众获得感、幸福感不断提升。

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青山区党建引领老旧小区红色物业高质高效可持续发展工作推进会（青山区委组织部供图）

物业服务联系着千家万户，关系着居民的“幸福指数”。近年来，武汉市青山区从居民群众最关心、最直接、最现实的物业问题着手，深耕“红色物业”，推动物业服务融入基层治理，实现老旧小区物业高质高效可持续发展，以小切口撬动大治理，交出了党建引领物业服务创新的“青山答卷”。

从“一盘沙”到“一股绳”，党建引领各方同频共振

老旧小区普遍存在土地空间紧缺、基础设施薄弱、公共服务滞后等问题，小区的综合治理和生活品质提升面临诸多困难。如何通过深化拓展“红色物业”，推动老旧小区物业高质量服务、高效能治理、可持续发展成为青山区面对的新问题新任务。

2021年，青山区实施党建引领老旧小区物业服务高质高效可持续发展三年行动计划，组织、房管、民政、财政等部门各司其职，街道社区兜底保障，上下贯通、条块融合，形成“一盘棋”工作格局，力争用3年时间实现全区老旧小区专业化物业服务全覆盖。

向下扎根，方能向上生长。青山区不断织密物业行业基层“组织网络”，对区内有项目的56家物业企业，采取单独组建、联合组建、逐个选派党建指导员等方式，实现全行业党的组织和工作全覆盖，小区物业服务力量逐步成长为“党的工作队”。依托“街道—社区—小区”三级区域化党建平台，吸纳物业企业参与街道社区治理，实现物业服务与基层治理同频共振、深度融合。

同时，物业行业综合党委通过专项培训、考核评议、年度述职等方式加强对物业行业党建工作的指导，每年评选红色物业“优秀项目”、“优秀自管小区”、“物业小区党建示范点”。街道、社区党组织强化区域统筹，明确街道负责小区物业管理的分管领导和责任科室，压实物业属地管理责任，真正将党建引领贯穿到老旧小区物业服务各方面全过程。

青山区强力推进“红色业委会”组建，强化党组织对业委会组建、履职的指导监督，严把人员入口，积极推荐符合条件的社区“两委”成员、小区党组织成员、在职党员、业主党员等参选业委会委员，引入专业性社会组织，协助街道社区开展业委会组建换届工作，引导业委会履职尽责、发挥作用。目前全区163个业委会中党员成员占比达到63.6%。同时，探索由党员骨干、居民志愿者、有法律审计等专业特长居民组成业委会监督委员会，成为业委会依法依规履职的“助推器”。

青山区红卫路街道老旧小区红色物业推进居民议事会（红卫路街道办供图）

从“没人管”到“有人接”，老旧小区迎来“贴心管家”

青山区钢花村街道青翠苑片区由数个分散的无物业老旧小区组成，因基础设施差、人员结构杂、组织能力弱，先后有三家市场型物业企业尝试入驻均以失败告终。

2017年，青山率先打造“红色物业”公益服务部，为全区老旧弃管小区提供“保修”、“保绿”、“疏捞”服务，当年底，公益服务部入驻青翠苑片区。经过多年积累，该片区居民物业管理意识显著增强，物业服务需求日益提升。

2022年初，钢花村街道以青翠苑片区为突破口，打破行政区划、合并管理区域，创新连片打造、以整带散模式。在小区引进物业过程中，组织社区网格员、物业楼管员、门栋长等人员结对上门征询意见，动态调整服务清单，经过三轮沟通，物业入驻同意率从最先的20%提高到了70%。

在街道和社区的大力支持下，2022年6月，青山区兴城物业公司成功签约进驻青翠苑片区，将南苑社区一号院、青翠苑社区三号院的物业管理合为一体连片打造，综合性物管区域由分散走向整体，小区物业服务从“无人管”走向了“专人管”。

据统计，作为区级老旧小区基本物业服务保障平台，青山区“红色物业”公益服务部5年间为全区92个老旧弃管小区4.2万户家庭、近10万人提供了公共区域的“保修”“保绿”“疏捞”等服务，每年费用500多万元，全部由区财政兜底，提升老旧小区居民获得感，为老旧小区逐步实现市场化物业接管奠定基础。

成熟一个、推广一个。近几年来，青山区根据各老旧小区实际状况，重点突破、分类推进，逐步实现代管物业市场接管、自管物业全面转型、市场物业提档升级，推动全区物业服务水平再上新台阶。

截至目前，全区145个老旧小区，已实现物业企业进驻服务的小区97个，占比达67%，预计到2024年底实现全覆盖；同时抓住“三供一业”移交、老旧小区改造契机，累计投入21.9亿元，推进老旧小区道路整修、管网改造、绿化补植、增设停车场所等改造项目。

此外，全区各个物业公司依托“红色物业”加快业务拓展，实现提档升级。嘉信物业公司全面推广“先服务后收费、满意后再缴费”模式，在入驻碧园社区49街小区后，主动开展便民服务活动，对小区进行智慧化改造，打造集多功能于一体的党群服务驿站，居民的幸福感和满意度显著提升。武汉市长江现代物业管理有限公司利用“金管家”智慧平台，构建“互联网+红色物业”模式，打造“智慧、平安、环保、和谐”的服务品牌。

嘉信物业设立小区居民服务驿站（胡湛滢/摄）

从“接得住”到“管得好”，自主“造血”推动可持续发展

物业企业是基层自治的重要力量，但归根结底还是一个市场主体。尤其是这些接管老旧小区的物业企业，怎么实现可持续发展？青山区从增强物业企业内生新动能出发，多措并举，完善物业服务机制，助力企业稳健发展。

为此，青山区建立了街道物业管理联席会议制度，街道党工委统筹房管、公安、民政、城管等力量，合力解决物业服务问题，推动建立了党组织领导下的社区居委会、小区业委会、物业公司“三方联动”机制，定期公示项目清单、完成情况、评价结果，可视化提升物业服务质效，帮助提升小区治理水平。

同时，全面推行“双向进入、交叉任职”，由社区书记兼任物业项目品质总监，项目经理兼职社区副主任，通过制度性安排，形成“你中有我、我中有你”的治理共同体；积极探索物业楼管员担任兼职网格员制度，协助社区开展党的工作，社区党组织每月进行考评，表现优秀的给予每人每月300元工作补贴，引导物业人员参与融入基层治理。

针对新旧小区管理水平参差不齐问题，青山区建立了“红色物业”牵手帮扶长效机制，由龙头型、规模型物业企业采取自发结对、指派帮扶等方式与老旧小区结对帮扶，常态化开展业务指导，实现物业专业化水平全面提升。

为推动物业公司的可持续发展，青山区引导物业企业开源节流，努力增强自身“造血”功能，通过优化老旧小区各类空间、设施等公共资源的管理使用，不断开辟新的盈利空间，提高公共收益，实现市场化“双向共赢”。

兴城物业公司顺应居民生活需求，依托“红色物业”公益服务部延伸服务，于2020年打造了“生活好帮手”服务平台，承接辖区公共服务，拓展多元收入渠道，平台累计服务5900余件次，实现年收入50余万元，并成功转型为武汉市兴晟生活服务有限公司。“对老旧小区来说，物业企业只有实现了自主‘造血’，才能为小区提供可持续的服务。”兴城物业公司副总经理汪爱利说。

此外，为发挥政策的导向作用，青山区制定实施了物业服务企业接管老旧小区考评奖励方案、小区物业服务质量考评办法等，量化服务标准，分档分类给予可持续发展奖励，充分发挥财政资金的撬动及示范引领作用，同时采取“双随机、一公开”、“四不两直”等方式，对物业公司服务质量进行巡查和考评。去年以来青山对全区128个物业小区服务质量进行了6轮巡查，发现问题及时责令整改，并将巡查情况作为年终评定星级企业的重要依据，倒逼物业企业服务质量提升。（文：商胜利、陈锦、胡湛滢 制作：金明大）

（来源：瞭望东方周刊）

【编辑：符樱】